东莞房价两月破万元大关 楼市供不应求去库存压力小

　　合富辉煌东莞市场研究部数据最新发布的数据显示，今年7月，东莞住宅成交价格为10077元/平方米，与6月基本持平，已连续两个月突破万元大关。在成交量上，1～7月网签面积高达480.8万平方米，同比大幅增加87%。

　　业内人士表示，东莞楼市区域分化现象严重。其中，在深圳客溢入的带动下，近期东莞临深片区尤其是凤岗楼盘价格大幅上行;而临近博罗的莞北及东部片区，还有临近新塘的水乡片区则成交停滞不前，价格甚至存在下行压力。

　　供需 楼市供不应求 去库存压力较小

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，1～7月东莞楼市供求两旺，其中住宅新增供应面积高达423.7万平方米，同比大幅增加55%。从供需整体态势来看，1～7月供求比约1:1.13，楼市在一定程度上呈现出供不应求。

　　东莞中原地产市场研究部专家表示，进入7月下旬，东莞楼市再次迎来一波推售热潮，当月住宅新增量再次创下历史同期高位。

　　库存方面，截至7月底，东莞一手住宅库存面积约485万平方米，连续5个月回落。按照6个月平均数来计算，去库存仅需6.9个月，基本回到2013年下半年水平，去库存压力较小，房价得到支撑。

　　按照2015年前7月月均去化速度计算，当前去库存压力最小的十大区域主要为临深片区、松山湖片区及市区;去库存压力最大的十大区域主要为莞北片区和水乡片区，分布特点为与广州新塘及惠州博罗临近的东莞区域。

　　成交 再次放量 创下历史同期高位

　　成交方面，1～7月网签面积高达480.8万平方米，超过2008和2010年全年的成交量，同比大幅增加87%，增幅比1～6月略有收窄。业内人士表示，“3·30”政策是2015年东莞楼市回暖的导火线，从此成交量持续攀升，并在6月达到高潮，史无前例达百万平方米，房价亦首次突破万元大关。

　　7月，楼市成交从高峰正常回落，楼市小幅降温，但量价仍处于历史高位。数据显示，7月东莞住宅签约面积高达81.3万平方米，比6月有所回落。但与历史同期相比，今年7月供求量及房价均创下历史新高。

　　“进入7月楼市传统淡季，楼市热度开始大幅降温，尤其在股灾及深圳楼市政策面有所收紧的情况下，7月上旬东莞楼市成交热度骤降。进入下旬，在众多楼盘集中入市下，东莞住宅成交再次大幅放量，本月成交量创下历史同期高位。”东莞中原地产市场研究部有关人士表示。

　　房价 5月起明显上涨 有楼盘涨近五成

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，7月东莞房价10077元/平方米，与6月基本持平，同比上涨8.6%。1～7月东莞住宅整体均价约9570元/平方米，同比小幅上涨4.5%，连续3年保持在5%上下。据了解，2012年以来，东莞房价每年以约400～500元/平方米的涨幅上涨。

　　记者从合富辉煌东莞市场研究部获悉，2013年1月～2015年4月，东莞房价在8500～9200元区间维持了长达28个月，房价波动幅度较小，两年多仅波动700元/平方米，表现平稳。今年5月开始，房价加速上涨，5月房价9785元/平方米，环比4月上涨5.9%，6月和7月攀升至万元大关。7月房价10077元/平方米，与6月的10088元/平方米基本持平。

　　对此，东莞中原市场研究部有关人士分析认为，房价上涨的动力主要来自于临深片区，在深圳客溢入的带动下，临深片区尤其是凤岗楼盘价格大幅上行，如名流印象花园本月洋房网签均价环比大涨33%，三正士半山环比上涨30%，益田大运城邦上涨幅度更达48%，均价达2万元/平方米。

　　区域 临深片区贡献全市约七成成交

　　尽管前7个月成交飘红，但细分市场，东莞楼市则呈现出严重的区域分化现象，可谓“一半是火焰，一半是海水”。其中，临深片区供求表现积极强劲，贡献了全东莞约七成的成交，且领涨东莞房价;而临近博罗的莞北及东部片区，还有临近新塘的水乡片区则成交停滞不前，甚至房价遇到较大下行压力。7月区域表现严重分化，部分区域出现较严重的供不应求。

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，按套数排序，7月东莞住宅成交前十区域以临深片区及松山湖片区为主，其中凤岗镇以近1000套排名第一，占据市场13%份额;南城区以674套排名第二，长安镇以644套排名第三。传统临深片区重镇塘厦镇未上榜，主要原因是供应断档。市区仅南城区上榜，其余三大城区由于供应不足需求受抑制未能上榜。

　　从房价表现来看，涨幅最大的仍以临深片区为主，如凤岗镇上涨35%、樟木头镇上涨33%、长安上涨16%、清溪上涨14%等。前十区域占全市约72%的比重，即30%的区域完成了72%的成交，即相当一部分区域成交表现平淡。

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　　前7个月业绩

　　万科排行榜首

　　合富辉煌东莞市场研究部数据显示，今年前7个月万科地产以64.9亿元的业绩，继续以绝对领先优势排行东莞房企榜首。碧桂园以29.1亿元继续保持第二;光大地产以26亿元紧随碧桂园之后;保利地产以21.6亿元的成绩排名第四，相对于2014年的第8名，今年保利地产表现异常突出，快速晋级。

　　从7月成交金额前十楼盘来看，区域特征非常明显，高度集中于临深片区。其中凤岗3个盘，樟木头2个盘，清溪1个盘，长安2个盘，虎门和松山湖各1个盘;从房企来看，万科和保利各2盘上榜，其余多为本土房企;从房价来看，前十楼盘中，万元楼盘占八成。其中，凤岗两大楼盘房价达2万元/平方米上下。