瑞峰：开盘潮再现深圳客大幅杀进 东莞房价持续上涨

一、导读

1、宏观环境：楼市投资“冷”销售“热”持续   东莞新城市规划出台

全国：随着前期利好政策的不断发酵，中国主要城市房价延续涨势。国家统计局数据显示，受年底一二线城市楼市持续回暖推动，前11月全国商品房销售面积和销售金额均同比上涨。但与此同时，房地产开发投资增速继续回落，1-11月投资增速从去年同期的11.9%降至1.3%。

今年以来，陆续出台的一系列房地产刺激政策，包括降息、公积金政策调整、降低首付比例、松绑外资等均助推了楼市回暖。近期，房贷利息抵个税政策再次被提出，不仅会拉动地产上涨，更被视为拉动地产成交、去库存的新举措。在政策利好下，一二线城市购房需求有望持续释放，年底楼市热闹将保持。

也正是因为货币政策宽松，楼市需求将大量透支，楼市疯狂后或将逐步步入调整期，2016年市场让人有所担忧；而房企投资意愿继续回落，也反映出在当前的市场背景下，楼市潜在需求不足导致房企投资动力不足，今年楼市基本面复苏好转的“大年”在明年或将不可持续。

东莞：东莞新一轮城市总规草案出炉，未来15年，东莞将被打造成一个“国际制造名城”和“现代生态都市”，这座城市内将容纳950万常住人口。在对东莞未来长远的规划当中，莞邑大地上还将新建包括桥头机场和水乡机场在内的多个机场；同时推进区域轨道设施建设，新增深茂铁路；新增穗莞深城际、莞惠城际、佛莞城际、中虎龙城际、莞深快轨5条城际轨道。

2、新增供应 ：临深片区供应再成为主战场   别墅产品持续发力     

上周东莞全市共有13个项目有商品房新增供应，住宅1324套，合计面积约15.68万㎡，环比下降21%；非住宅新增1569套，面积约为6.06万㎡，环比上涨12%，主要由厚街万达广场的商务公寓、世纪城幸福公馆和天安数码城的车库产品供应。

上周供应节奏有所放缓，但依然在高位运行。从区域推货来看，临深片区为主战场，主要表现新盘恒大绿洲推228套26-113㎡洋房、广基·自由星城350套99-152㎡洋房；滨海片区也有新盘入市，为佳兆业·碧海云天推252套97-196㎡的洋房；东北片区的企石表现不俗，嘉宏锦城供应382套72-111㎡的刚需和微改善型产品。另外，别墅产品持续发力，上周鼎峰源著、金地湖山大境、碧桂园·信鸿嘉誉（原信鸿香溪水岸）、绿地大都会和莲湖山庄皆有别墅新品推出。

从预售证来看，预计近期上市项目有天诚时代、碧悦湾花园一期、二期、碧水湾花园（南区）、锦绣山河、班芙春天、恒大绿洲、保利中惠中央公馆、绿地公馆、棕榈泉六期星光天地、东江花园（四期）、水榭兰亭、东莞塘厦骏豪商务中心商务楼和天骄峰景等项目。

3、成交情况：前三周楼市成交保持平稳    多盘齐开月底成交或将爆发

12月第三周，东莞楼市还未进入年底的爆发期，全市住宅成交1858套，面积约22.34万㎡，环比上涨9%，基本和去年同期持平；非住宅成交581套，面积约3.08万㎡，环比上涨8%，同比下滑26%。

虽然年末冲刺大战早已开锣，但房企加推大多集中在中下旬，12月前三周的成交都相对平稳运行。从成交结构来看，供应的放量、客户年末资金充足等因素共同促进下，上周别墅产品成交上涨幅度较大，成交占比约16%，环比上涨7个百分点。

上周末佳兆业碧海云天、绿地大都会、恒大绿洲、班芙春天、家汇1号、金地湖山大境、龙泉幸福里等项目扎堆开盘，批量新品集中入市热销，再次点沸东莞楼市的热度，因签约的滞后性，其签约结果将会展现在月底的签约上，预计本周成交量或将创新高，12月全月的成交量将持续百万上运行。

4、成交均价：万元项目热销助力房价高企不下    多盘齐开楼市均价或将上行

上周东莞楼市房价依然在万字头上运行，均价10014元/㎡，环比微跌2%，同比上涨16%。东莞楼市居高不下，楼市年底行情向好，热门区域成交依然保持旺盛，凤岗（14301元/㎡）、厚街（10085元/㎡）、南城（12950元/㎡）、黄江（15000元/㎡）和大朗（10236元/㎡）区域成交均价的项目皆进入区域排行榜前十，对整体均价过万的支持效应较大。上周临深片区迎来开盘潮，四盘齐发批量新品入市基本卖完，预计这两周楼市或是临深片区的主场，房价有望持续上行。